Deuxième offre : le loyer impayé

Parce que les impayés de loyers peuvent rapidement devenir un enfer, il est important de ne pas laisser une situation conflictuelle s’envenimer et pour cela recadrer les comportements qui portent atteinte à la jouissance paisible de son logement. 

Deuxième offre de services qui va être mise en ligne sur « Loi & Moi », la plateforme qui met à disposition des avocats expérimentés au service des particuliers pour les accompagner à désamorcer des situations contentieuses, sera sur la thématique des impayés de loyers.

On peut parler de « loyer » dès qu’il existe un contrat de bail entre un (ou des) bailleur(s) et un (ou des) locataire(s), c’est-à-dire la mise à disposition d’un bien meuble ou immeuble, pendant un temps déterminé, contre le versement d’une rémunération qu’on appelle « loyer » ou plus simplement « moyennant le versement d’un loyer ». Ici, on se concentre sur l’impayé de loyer immobilier uniquement. Il existe différent type de bail : commercial, habitation meublée ou non meublée, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (ci-après référencé comme la « Loi de 1989 »),… La nature du bail va dépendre du bien mis en location et la loi applicable va varier selon le type de bail. Quand on parle de loyer impayé, on vise directement l’absence de paiement du loyer mais cela peut également s’étendre aux charges afférentes au loyer.

C’est important de ne pas laisser trainer un impayé de loyer, car, par exemple, le délai de prescription pour les loyers couverts par la Loi de 1989 (c’est-à-dire le délai dans lequel on peut agir) est de trois ans. Et ce délai de prescription ne s’interrompt pas que par une assignation. Il faut également savoir que la procédure de résiliation d’un bail d’habitation régi par la Loi de 1989 et la procédure d’expulsion est soumise à de nombreuses formalités prescrites par la loi à peine de nullité.  Le recours à l’avocat est fortement conseillé voire indispensable !

Avant toute chose, il faut bien vérifier le cadre contractuel qui existe autour de cette situation avant de procéder à une quelconque action et regarder ce qui a été prévu dans le contrat, notamment Deux choses sont importantes : est-ce qu’il existe ou pas une caution (c’est-à-dire qu’une personne qui a accepté de payer en lieu et place du locataire si le locataire n’arrivait pas à payer ses loyers) ? est-ce qu’il y a dans le contrat une clause résolutoire (c’est-à-dire une clause qui permet de mettre fin à un contrat dans certaines circonstances) ? Pourquoi ? Parce que ces deux vérifications préalables vont avoir un impact sur la manière dont la suite de cette situation problématique va être gérée. En effet, s’il existe une caution (et que celle-ci a été valablement contractée), alors les chances de recouvrer la dette et demander le paiement également auprès de la caution (si celle-ci s’avère solvable) sont plus importantes. S’il existe une clause résolutoire, il sera nécessaire d’actionner celle-ci avant toute démarche préalable à l’expulsion. S’il n’y a pas de clause résolutoire dans le contrat, il sera nécessaire de demander la résiliation du bail à un juge.  

Avant d’aller plus loin, il faut vérifier si on n’a pas déjà une assurance de loyer impayé en place qui devrait être informée de la situation, notamment parce qu’elle peut servir de recours pour la suite. Et éventuellement prendre en charge certains frais comme les frais d’huissier.

Si le locataire est bénéficiaire d’une aide au logement, le propriétaire a l’obligation de  prévenir la CAF dans les meilleurs délais, afin qu’elle enclenche une procédure pour impayé.

Il vaut mieux commencer par contacter le locataire pour comprendre la raison du retard de paiement. Si le locataire ne réagit pas ou manifeste son intention de ne payer alors il faut réagir le plus rapidement possible. Il faut envoyer un écrit (mail d’abord, puis courrier recommandé). Néanmoins, il est inutile de multiplier les écrits si votre locataire ne réagit pas.

Dans ce cas, il convient de solliciter un avocat pour l’envoi d’une mise en demeure à votre locataire et éventuellement à la caution, qui pourra être dissuasive et le faire réagir.

Si le problème persiste et qu’il y a dans le contrat de bail une clause résolutoire, il faut alors faire délivrer au locataire un commandement de payer au locataire et à la caution s’il y en a une. Celui-ci est une démarche préalable impérative.

Le locataire a alors un délai de deux mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. Soit le locataire s’acquitte de sa dette dans le délai de 2 mois imparti à réception, et cela s’arrête là. Soit il ne réagit pas ou pas totalement, il faut alors assigner le locataire en justice et demander l’expulsion.

Attention, il y a un risque de créer une situation de blocage avec le locataire. Toutefois, il est dans votre intérêt de réagir au plus vite.  Il ne faut pas oublier comme on l’a expliqué que le délai de prescription pour les loyers couverts par la Loi de 1989 sur le bail d’habitation est de 3 ans !

Il est important on l’a dit, de ne pas laisser la situation s’éterniser et réagir très tôt et de bien poser les choses par écrit et encore mieux par courrier recommandé avec accusé de réception. C’est dans cette perspective que nous avons crée une Offre pour Loyer Impayé, parce qu’amorcer la discussion avec un expert dès le départ peu faciliter la gestion de votre contentieux, voir le pacifier immédiatement.  

En attendant, n’oubliez pas de suivre les aventures de « Loi & Moi », sur les comptes Linkedin, FB, Instagram et YouTube du projet.