Les motifs du congé du bail d’habitation

La Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (ci-après référencé comme la « Loi de 1989 ») ne permet au bailleur, de donner congé à son locataire, au terme du contrat de bail, que dans trois cas précis pour vendre le bien loué, pour habiter ou pour motifs légitimes et sérieux.

Chaque type de congé répond à des conditions particulières prévues par la loi et fait l’objet d’un contrôle du juge saisi soit d’une demande de validation de congé par le bailleur en cas de maintien dans les lieux du locataire au-delà du terme du bail résilié, soit d’une contestation élevée par le locataire.

Ce qui est commun aux trois types de congés : le bailleur est tenu, quel que soit le motif du congé, de le délivrer au moins six mois avant la date d’échéance du contrat de bail pour les locations vides et au moins 3 mois avant le terme du contrat pour les locations meublées, par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. Il convient toutefois d’attirer l’attention des bailleurs ayant fait l’objet d’une acquisition récente d’un bien occupé, loué vide : (i) lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours et (ii) lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

La loi proscrit de donner congé aux locataires âgés de plus de 65 ans, ou ayant à leur charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond pour l’aide personnalisée au logement (APL), sauf à adjoindre au congé une proposition de relogement au locataire.

Toutefois, cette interdiction ne s’applique pas au bailleur âgé lui-même de plus de 65 ans ou dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond APL, quel que soit son âge.

Dans le congé pour vente, la loi impose au bailleur de formuler, dans le congé délivré, une offre de vente au locataire afin qu’il puisse acquérir, s’il le souhaite, le bien qu’il occupe. Cette obligation ne concerne que les baux non meublés.

Le congé doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des 5 alinéas du II de l’article 15 et contenir le prix et les conditions de la vente projetée 

Une précision en cas de démembrement de la propriété : si l’usufruitier a qualité pour donner congé, le nu-propriétaire doit apparaître, aux côtés de l’usufruitier, pour formuler l’offre de vente au profit du locataire, sous peine de nullité de l’offre et ainsi du congé délivré.

Dans le congé pour reprise, le bailleur propriétaire souhaitant récupérer le bien loué pour s’y installer personnellement, ou pour y installer l’un de ses proches (limitativement énumérés par la loi) a la possibilité de délivrer à son locataire un congé aux fins de reprise.

Par exception au principe qu’une personne morale ne peut donner congé pour habiter, l’article 13 de la Loi de 1989, applicable aux logements loués vides, permet à une SCI familiale, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, de donner congé pour habiter au profit de l’un de ses associés.

La reprise du logement pour habiter exige que le repreneur y constitue sa résidence principale.

En cas de contestation par le locataire, les tribunaux devront examiner la réalité du motif de reprise ainsi que l’absence de fraude qui pourrait être alléguée, ce point relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Dans le congé pour motif légitime et sérieux, en premier lieu, lorsque que le locataire ne se conduit pas en « bon père de famille », et manque aux obligations auxquelles il est tenu, le bailleur peut décider de lui délivrer un congé dit pour « motif légitime et sérieux ».

Cette notion n’ayant pas été circonscrite par la loi, elle fait l’objet de multiples jurisprudences laissant ainsi les juges apprécier, in concreto, les motifs ayant donné lieu au congé.

Peuvent notamment être reconnus comme constituant des motifs légitime et sérieux de congé : le non-paiement du loyer, l’usage non paisible des lieux loués, les troubles causés au voisinage, le non-respect de la destination des lieux loués, la sous location sans autorisation du bailleur, la réalisation de travaux sans autorisation.

En second lieu, le bailleur peut parfois être tenu de délivrer un congé au motif de travaux importants à réaliser dans le bien loué et incompatibles avec le maintien dans les lieux du locataire.

En conclusion, quel que soit le motif du congé, on constate que les dispositions légales imposent non seulement une obligation de motivation mais également de justification, soumise à un important contrôle du Juge, étant précisé que la loi prévoit également l’application d’une amende pénale en cas de congé justifié frauduleusement pour vendre ou reprendre le logement.

Il est conseillé de faire appel à un avocat en amont afin d’éviter toute contestation ultérieure du locataire sur le congé pouvant le cas échéant entraîner sa nullité et faire courir le bail pour une nouvelle durée de trois années.

Sandrine Madani